×
淘口袋

預售屋實價漏洞多 3步驟查到真實價

受到實價登錄上路、經濟成長率連9降的影響,一年一度的928黃金檔期,買氣像進了冷凍櫃,接待中心美侖美奐,看屋人數卻創下新低,一位跑單小姐直抱怨說:「政策打掛了預售屋交易,現在房子很難賣!」

往年928檔期(也稱雙十檔期)約占全年三分之一推案量,今年卻出現雷聲大、雨點小。根據《住展》雜誌統計,10月底預售推案量剩下1千多億元,比原先預期衰退4成,主要是10月政府揭露第1批實價資訊,採取區段化、去識別化的公布方式,反而讓資訊解讀見仁見智。譬如,有業者找出成交價格最高的指標個案,試圖尋找區域的價格支撐;也有新聞披露「名不符實」的假豪宅,演出「價格現形記」,成交價比開價足足打了6、7折。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民則表示,建商或代銷公司在訂預售表價時,通常會比市場預期再膨風15~20%,一旦價格「消風」,不免影響同區域的新成屋及中古屋行情。就像是景氣好時,預售市場會有「比價」效應,景氣轉差也會有「比跌」效應。「未來1~2年,購屋前一定要先查詢預售屋價格是否得到支撐。」他強調。


破解漏洞 免當冤大頭

實價登錄政策也規範預售屋,但因法規漏洞多,相較於中古屋資訊揭露比例超過7成,政府在揭露8、9月的資訊時,預售屋至今仍掛蛋,甚至代銷業與建商私下都已擬好一套作戰策略。一位代銷業者私下提到,現在不管景氣好壞,只要賣出新高價,馬上去登錄,形成價格支撐。若是銷售價格差,拖延戰術就派上用場。

漏洞:官方版的預售實價,過去式居多

破解:土法煉鋼,用A案套B案的成交價

在「上有政策、下有對策」下,就算未來購屋人能查詢到官方版的預售屋實價,也要花心思分辨資訊內容及真假,才不致於成為黑心業者眼中的肥羊。

實價登錄的義務人是代書、經紀業與權利人(預售屋交易是「權利」買賣,權利人為建商),相較於中古屋嚴謹的規範,預售屋的登錄留下很多模糊地帶。最常見的是,建商委託代銷業者銷售,法規規定雙方在「合約屆滿」後,亦即結案後30天內,須向地政事務所登錄「交易日」價格。

重點是,若雙方「延長」合約,或是建商刻意留下保留戶,不想結案,只須向內政部呈報,經個案評估,內政部會決定是否給予延長,而目前並無統一的評估標準。也就是說,建商與代銷業者過去的舊合約都能合法延長。就算是新合約,一簽就是2、3年,等新成屋完工後才申報登錄。

著有《黑心建商》系列書籍的房地產專家Sway指出,雖說醜媳婦總得見公婆,但預售案等2年後才公布交易時的價格,都已是「過去式」,失去資訊透明的意義。因此,他認為,現階段購屋人想了解預售屋實際成交價,還是只能土法煉鋼,以A 案套B 案成交價。

他建議,買方可鎖定購屋目標區的2、3個接待中心。到A 接待中心與跑單小姐閒扯,聊聊B 案的優點與報價,跑單小姐一定會說B 案的缺點與價格,用相同的手法,再去B 案及C 案,把A 案的價格再報給B、C 案,經過交叉比對就能了解成交行情。

漏洞:代銷反操作,先登錄高價個案

破解:成交1、2戶的預售案,價格只能參考實價登錄只是房地產資訊透明化的過程,理應中性看待,不要期待會影響價格漲跌。但台灣因實施時點正值不動產高檔盤整期,多空分歧,造成政策「助漲助跌」效應。

前述代銷與建商可延長合約打出拖延戰,也有代銷會反市場操作,利用人頭戶或建商子公司,以高於市價買進。由於代銷若提前解約,30天內也須完成登錄,這個高價個案就會刻意曝光,因買方不易確認正確成交戶別的位置、座向、景觀,此一公開的實價就成了「標竿價」。

要避免成為冤大頭不難,Sway 指出,預售及新成屋的登錄,都是經由代書整批登錄,未來在官方版網站查詢預售案,要特別留意只有1、2戶成交的預售個案,這些特殊且超高的交易價格,抱持參考態度即可。

完整內容請見Money錢雜誌12月號