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公告現值調高 節稅趁早規畫

撰文/劉育菁


公告現值調高 節稅趁早規畫

過去3年,全國土地公告現值連年調升,加上實價登錄後,不動產持有稅及交易稅都將提升,未來更不排除實價課稅,國內數百萬戶屋主想省稅,得提早規畫。

房價上漲多年,反應在各地的土地公告現值,幾乎年年調升。以台北市為例,已連續3年調升,累計調幅達3成;新北市部分地區調幅達5成,不少富爸爸擔心實價登錄後,政府加快調升速度與幅度,紛紛展開「贈與」不動產大行動。

根據內政部最新的統計,去年全國不動產贈與件數高達4萬7000件,寫下歷史新高。新北市以1萬223件拔得頭籌,其次為台北市9061件,光大台北地區就占了4成,其他縣市如台中市、桃園縣、高雄市也有4、5000件。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,2009年政府將遺產贈與稅率自50% 降至10%, 不動產贈與的數量增加就特別明顯,主因是海外資金回流,房地產成為富人的資產配置之一,加上不動產贈與可有效將財富移轉下一代,具備節稅誘因。


贈與或當遺產 移轉前先評估

漢唐地政士事務所代書柯玉秋指出,不動產是以土地公告現值為課稅基準,目前公告現值仍遠低於市價,因而產生節稅空間。

柯玉秋近期就處理了1間市價約1億元的敦南店面,目前公告現值只有2千萬元,在實價登錄後,屋主擔心日後土地現值年年調高,更憂心政府採取實價課稅,原先只用2千萬元當課稅基準的不動產,未來若改採市價1億元當成稅基,上繳國庫的稅費勢必翻上好幾倍。

歸納屋主憂心的問題,包括土地公告現值年年漲,如何節省土地增值稅(以下簡稱「土增稅」)?若欲提早做節稅規畫,究竟是贈與下一代,還是乾脆當成遺產?對此,柯玉秋建議,單純從「節稅」考量,不妨從以下3個條件評估。

◎評估1 是否符合土增稅的優惠與免徵資格 

土增稅是交易稅之一,不動產只要移轉(包含出售及贈與)就要繳納土增稅,其計算方式是以移轉時的土地公告現值,減去取得時的公告現值,計算持有期間的土地上漲差額,再乘上規定的稅率。原則上,持有時間越長、公告現值漲幅越多,稅賦負擔也越重。在實價登錄後,政府已有真實行情的價格依據,若將公告現值調到與市價相同,稅基勢將大幅增加,土增稅只會多、不會減,影響深遠。

柯玉秋提醒,想要節省土增稅,一是尋求「優惠」、二是尋求「免徵」。前者只要符合「自用」原則,就能以目前政府制訂的「一生一次」及「一生一屋」等優惠稅率(10%)計算稅賦。

至於免徵土增稅的條件,目前有繼承與夫妻之間的贈與。因繼承而移轉的土地,免徵土增稅,但須繳遺產稅;夫妻之間的贈與也不用課徵土增稅,但未來出售時,還是要繳納土增稅。

◎評估2 根據屋主年齡決定是否當遺產

不動產若成為遺產,要考量的不是土增稅,而是遺產稅。但自2009年起政府調降遺產稅率至10% 且採單一稅率後,若屋主年齡目前已經7、80歲了,柯玉秋建議,最好當遺產處理,因為繳遺產稅可能比繳土增稅還划算。

遺產淨額的計算是:遺產總額減去1200萬元免稅額,扣除額配偶445萬元、直系血親卑親屬每位45萬元,喪葬費最高111萬元等,若有配偶、但無其他直系血親,至少有1756萬元不用課稅,超出的金額才以10% 稅率繳納。

中華繼承贈與基本權益保護協會理事長王文杞進一步說明,依照稅法規定,生前將不動產贈與給子女,若未特別規畫,除了須繳納土增稅、契稅外,尚應繳納贈與稅;但若將來以遺產繼承時,因繼承取得土地免土增稅,取得房屋免契稅,只須繳納遺產稅,因此生前贈與未必比身後繼承取得較划算。

◎評估3 土增稅金額不高時先贈與子女較划算

將不動產贈與子女,須考量的稅賦為贈與稅,目前贈與稅和遺產稅相同,都是10% 單一稅率計算。柯玉秋表示,土增稅的一般稅率為20%~40%,稅率比贈與稅高,若土增稅金額不大,不妨先考慮贈與給子女,把土地公告現值墊高,未來真的要賣出,再以贈與子女時的公告現值計稅,就能少繳一些增值稅。

本文出自Monet錢雜誌第66期